Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital?

Welche Vor- und Nachteile hat eine Vollfinanzierung und wer kann sie überhaupt erhalten?

Baufinanzierung: Trotz Bankenkrise und erheblichen Verlusten aus den Immobiliengeschäften in den USA gibt es auch heute noch Finanzmakler und Finanzierungsinstitute in Deutschland, die eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital ermöglichen. Allerdings sind dafür besondere Voraussetzungen zu erbringen und die Zinssätze steigen mit der Beleihungshöhe. Wer mehr finanziert muss nicht nur einen absolut höheren Abtrag aufbringen, sondern auch prozentual höhere Zinsen zahlen.

Grundsätzlich ist der Einsatz von Eigenkapital die beste Möglichkeit eine solide Baufinanzierung auf die Beine zu stellen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto zinsgünstiger kann die Baufinanzierung gestaltet werden. Für die finanzierende Bank verringert sich das Kreditrisiko, wenn die Kreditsumme im Verhältnis zum Wert des Gesamtobjektes gering ist.

Auswirkung der unterschiedlichen Beleihungshöhe auf den Zinssatz

Das nachfolgende Beispiel gibt die aktuellen Nominalzinssätze (Mai 2008) bei verschiedenen Beleihungswerten an. Basis ist eine 10 jährige Zinsfestschreibung bei 1 %iger Tilgung.

Beleihung bis 60%            Zinssatz     = 4,63%
Beleihung bis 80%             Zinssatz    = 4,73%
Beleihung bis 100%            Zinssatz    = 4,93%
Beleihung bis 111%            Zinssatz    = 5,06%

Für eine 100%ige Beleihungshöhe muss der Darlehensnehmer bei einer Finanzierungssumme von 250.000€ also jährlich fast 1.100€ mehr bezahlen.

Damit aber noch nicht genug, denn die Finanzierungsinstitute verlangen in der Regel aufgrund des höheren Risikos auch eine höhere Anfangstilgung, meist sind es 2 bis 3%, die verlangt werden. Damit ergibt sich nach der oberen stehenden Berechnung eine weitere zusätzliche Belastung.

Noch einmal zum Vergleich:

der Bauherr, der im erststelligen Beleihungsbereich (bis 60%) des Beleihungswertes bleibt, zahlt für 250.000 € Kredit 4,63% Zinsen und 1% Tilgung. Dies ergibt eine Belastung von
14.075 € jährlich oder 1.172,92 € monatlich.
Der Bauherr, der eine Vollfinanzierung benötigt, zahlt für seinen Baukredit über 250.000€ 5,06% Zinsen und 3% Tilgung. Dies ergibt eine Belastung von
20.150 € jährlich oder 1679,17 € monatlich.
Bei gleicher Kreditsumme ist die Belastung des Vollfinanzierers um rund 500 € höher.

Netto-Jahreseinkommen und Kreditsumme

Eine weitere Einschränkung für Vollfinanzierer besteht in der von fast allen Finanzierungsinstituten angewendete Regel, dass maximal das 7-9fache des Netto-Jahreseinkommens als Baukredit gewährt werden kann. Bei einer Kreditsumme von 250.000 € benötigt der Vollfinanzierer also ein monatliches Nettoeinkommen von ca. 3.000 €. Die dafür notwendigen finanziellen Grundlagen müssen also vorhanden sein.

Natürlich kann es gute Gründe geben, eine Vollfinanzierung der Immobilie vorzunehmen. Wenn dies geschieht, sollte man auf jeden Fall einige grundlegende Voraussetzungen dafür beachten, um nicht von vornherein zum Scheitern verurteilt zu sein.

Das Einkommen

Für eine 100% ige Baufinanzierung muß das Einkommen langfristig sicher und hoch genug sein. Wer in einer kriselnden Branche beschäftigt ist, sollte seine Baupläne überdenken. Am sichersten ist die Situation für einen Beamten, der seine weiteren Beförderungen absehen kann. Auf jeden Fall sollte man eine bestimmte Liquiditätsreserve im Hause haben. Dafür sind 6 Netto-Monatsgehälter sicherlich ein adäquates Mittel.

Die berufliche Entwicklung

Eine Vollfinanzierung ist dann nicht angebracht, wenn man sich noch in der beruflichen Aufstiegsphase befindet und auch noch nicht weiß, ob der gegenwärtige Standort auch zukünftig der Lebensmittelpunkt sein wird. Bei einem Umzug in der frühen Rückzahlungsphase der ersten Jahre kann ein Notverkauf der Immobilie zu Verlusten führen.

Höhere Tilgung für eine schnellere Rückzahlung der Finanzierungssumme

Damit man überhaupt nennenswerte Tilgungsfortschritte erreichen kann, sollte man mindestens eine 2 – 3% ige Tilgung vereinbaren. Von besonderem Vorteil ist auch die Vereinbarung von Sondertilgungen während der Laufzeit des Vertrages.

Lange Zinsfestschreibung

Die Zinsfestschreibungszeit sollte mindestens 15 Jahre betragen, denn selbst wenn man eine Tilgungsrate von zwei Prozent zugrunde legt, beträgt die Restschuld nach Ablauf von 10-Jahren immer noch rund 75 % der Ausgangssumme. Wenn der Kapitalmarktzins dann nur zwei Prozentpunkte über dem historisch niedrigen heutigen Niveau liegt, steigt der Zins- und Tilgungsaufwand auf einen Betrag, der noch über der ursprünglichen Rate liegt. Bei einer Zinsfestschreibungszeit von über 10 Jahren kann man seinen Kreditvertrag nach zehn Jahren mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist einseitig kündigen, falls das Zinsniveau besser sein sollte. Dieses Recht hat das Finanzierungsinstitut nicht.

Fazit

Wer ein entsprechend sicheres hohes Einkommen hat und seine Ersparnisse anderweitig zinsgünstig angelegt hat, für den ist eine Vollfinanzierung für den Erwerb oder den Bau eines Einfamilienhauses sicherlich eine gute Option. Wer die Bedingungen der Finanzierungsinstitute für die Vollfinanzierung gerade so erfüllt und sich noch im beruflichen Aufbau befindet, der sollte allerdings Eigenkapital in seine Baufinanzierung einbringen.

Quelle: hausbautipps24.de