Tipps zur Anschlussfinanzierung: So lassen sich die Kosten niedrig halten
Baufinanzierung: Langjährige Kredite, gerade die im Bereich der Haus- und Baufinanzierung, haben eine gewisse Laufzeit. Das ist normalerweise der Zeitpunkt für den nächsten Finanzierungsschritt, doch lohnt sich eine Anschlussfinanzierung mitunter schon zu einem wesentlich früheren Zeitpunkt. Was bei der der Suche nach einem neuen Kredit zu beachten ist und wie sich die Restschuld bestens finanzieren lässt, zeigt dieser Artikel.
Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren Laufzeit jederzeit möglich
Viele Menschen, die vor etlichen Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, wissen überhaupt nichts von ihrer Wechselmöglichkeit. Dabei hat der Gesetzgeber festgelegt, dass nach 10 Jahren Laufzeit jeder Kredit über einen anderen, auch bei Fremdanbietern, abgelöst werden kann. Aber was bedeutet das und warum ist das so?
- Marktveränderungen – viele Baufinanzierungen laufen zwischen 10 und 30 Jahren. Während dieser Zeitspanne kann sich der Markt massiv ändern. So kommt es nicht selten vor, dass sich das Zinsniveau innerhalb von 15 Jahren stark wandelt und Baukredite entweder deutlich teurer oder günstiger werden.
- Kündigungsverbot – während der Zinsbindung gilt eigentlich ein striktes Kündigungsverbot. Kreditnehmer haben im Normalfall keine Chance, den Kredit aufzulösen. Doch zum Glück gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Natürlich gibt es eine Kündigungsfrist. Kunden müssen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dafür sollten sie allerdings schauen, inwieweit sich die Umschuldung zu einer Anschlussfinanzierung lohnt. Sind die Zinsen geringer und die Konditionen besser?
Umschuldung vs. Verlängerung
Eine Anschlussfinanzierung bedeutet nicht unbedingt, dass man die bisherige Bank wechseln muss. Die Finanzierung kann auch mit neuen Konditionen verlängert werden, also praktisch im Haus des Kreditgebers umgeschuldet werden. Die Alternative ist, sich einen neuen Finanzierer zu suchen. Aber wie gehen Kreditnehmer am besten vor?
- Vergleichen – es müssen unbedingt Vergleichsangebote angefordert werden. Hierzu zählen auch Angebote des bisherigen Kreditgebers, doch auch die anderer Banken. Das Internet bietet eine gute Lösung, um möglichst schnell einen direkten Vergleich zu erhalten. Doch Vorsicht: Die in den Vergleichen und allgemeinen Angeboten angegebenen Zinssätze sind nicht endgültig. Da sich die tatsächlichen Zinskonditionen immer auf die Person des Kunden beziehen, können sie erst berechnet werden, wenn die Bank die Bonität begutachtet hat.
- Auswahl – wirkliche Angebote sollten nur dort eingeholt werden, wo die Konditionen samt grundsätzlich Zinsen passen. Der große Vorteil bei einer Anschlussfinanzierung liegt darin, dass ja bereits ein größerer Teil der Immobilie abgezahlt wurde und die Beleihung bei der Anschlussfinanzierung im Normalfall deutlich geringer ausfällt. Dies dürfte sich auch bei den Zinsen bemerkbar machen.
- Zinsvergleich – die bisherigen Kreditzinsen des Vertrags müssen mit den aktuellen Konditionen verglichen werden. Durch das aktuell geringe Zinsniveau sind die Zinskosten meist deutlich niedriger als noch vor zehn Jahren. Dies könnte jedoch in 10 Jahren schon wieder anders aussehen. Aus diesem Grund lohnt sich eine vorzeitige Anschlussfinanzierung mit Sonderkündigung nach 10 Jahren nur, wenn das Zinsniveau tatsächlich niedriger liegt. Sollte es hingegen im Laufe der Kreditzeit gestiegen sein, ist es sinnvoller, die Zinsbindung möglichst lang auszunutzen.
- Bisherige Bank – liegen erst die ersten Angebote vor, kann mit der jetzigen Bank gesprochen werden. Mit ein wenig Verhandlungsgeschick lässt sich hier viel herausholen, denn natürlich wollen Banken ihre Kunden halten. Und da auch die bisherige Bank neue Kredite zu wesentlich besseren Konditionen vergeben kann als damals, stehen die Chancen für eine günstigere Verlängerung des Kredits gut.
- Vorfälligkeitsentschädigung? – bei vielen Krediten fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn ein Kredit vorzeitig abgelöst, also umgeschuldet wird. Nicht aber, wenn Kunden vom Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Gebrauch machen. Vom Gesetzgeber steht ihnen der Wechsel zu.
Bevor eine Umschuldung angestrebt wird, sollten Kreditnehmer auf jeden Fall vorher bei der bisherigen Bank nachfragen und bessere Konditionen aushandeln. Die Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank) hat nämlich einige unschätzbare Vorteile:
- Umschreibung entfällt – eine Umschuldung der Baufinanzierung bedeutet eine Umschreibung der Grundschuld. Diese Kosten müssen Kreditkunden oft selbst tragen. Bleiben sie bei der bisherigen Bank, fallen die Kosten nicht an. Die Kosten für die Umschreibung betragen ungefähr 0,2 Prozent der Grundschuld. Hinzu kommen Notarkosten, da die Eintragung nur über einen Notar beantragt werden kann.
- Weniger Bürokratie – rund ums Haus fallen viele Unterlagen an. Selbst in digitalen Zeiten haben die meisten Hausbesitzer die Unterlagen alle schriftlich in Ordnern. Die Umschuldung würde neue Unterlagen bedeuten, die natürlich so geordnet sein müssen, dass sie auch nach Jahren noch zugeordnet werden können.
Gewiss hängt die Überlegung auch vom persönlichen Bauchgefühl ab. Es kann immer sein, dass ein Kunde nur noch aufgrund der Baufinanzierung Kunde bei einer Bank ist, auch wenn er nicht mehr zufrieden ist. In diesem Fall ist die Umschuldung eventuell nicht finanziell besser und die Zinsersparnis wird von der Umschreibung aufgezehrt, doch profitiert das eigene Gefühl von dem Wechsel. Das ist jedoch eine Entscheidung, die jeder nur für sich persönlich treffen kann.
Fazit – die Chance auf jeden Fall nutzen
Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren sollten Personen mit Baukrediten unbedingt nutzen, denn die Zinsen haben sich innerhalb der letzten Jahre deutlich nach unten entwickelt. Eine Anschlussfinanzierung oder die Verlängerung des Vertrags zu besseren Konditionen ist somit fast immer günstiger. Ob nun eine Umschuldung über einen anderen Kreditgeber oder eine Verlängerung über die bisherige Bank erfolgt, kann nur über einen Vergleich eruiert werden. Wichtig ist, bei der Umschuldung immer auch die Kosten für die Übertragung der Grundschuld im Grundbuch mit einzukalkulieren. Fressen die Kosten die Ersparnis durch die niedrigeren Zinsen auf, kann ein neues Angebot aus dem Haus der bisherigen Bank wesentlich günstiger sein – hier entfällt die Umschreibung nämlich.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Unsplash / CCO Public Domain / Mika Baumeister