Immobilienrecht beim Hauskauf
Immobilienmarkt / Immobiliennachrichten: Beim Hauskauf gibt es im Immobilienrecht zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten, um spätere Probleme zu vermeiden und den Kauf sicher abzuwickeln. Käufer sollten sich umfassend informieren und im Zweifelsfall juristische Beratung durch einen Anwalt für Immobilienrecht in Anspruch nehmen, um Fehler zu vermeiden.
Prüfung des Grundbuchs
Zuallererst sollte der angehende Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen. Das Grundbuch enthält wesentliche Informationen zur Immobilie, wie die Eigentumsverhältnisse, Belastungen (z. B. Grundschulden, Hypotheken) und Vorkaufs- oder Nutzungsrechte.
Abteilungen im Grundbuch
Abteilung I:
In Abteilung I sind die Angaben zu den Eigentumsverhältnissen vermerkt. Hierzu gehören auch Informationen zu etwaigen Erbbaurechten. Hauskäufer können auf diese Weise prüfen, ob der Verkäufer auch tatsächlich der berechtigte Eigentümer des Grundstücks ist.
Abteilung II:
Abteilung II listet Informationen über Belastungen und Beschränkungen des Grundstücks auf, wie Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte), Vorkaufsrechte oder Nießbrauchrechte. Manche Grundstücke sind mit Vorkaufsrechten Dritter belastet, wie etwa zu Gunsten der Gemeinde. Hier sollte abgeklärt werden, ob und wie diese Rechte geltend gemacht werden können.
Abteilung III:
In Abteilung IIII werden alle bestehenden Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden aufgeführt.
Bauliche Nutzung und Bebauungsplan
Bebauungsplan
Der Bebauungsplan der Kommune legt fest, wie das Grundstück bebaut werden darf. Käufer sollten prüfen, ob geplante Umbauten oder Erweiterungen erlaubt sind.
Vorschriften nach den Bauordnungen
Diese Vorschriften regeln Abstandsflächen, Bauhöhe, Dachform und andere bauliche Aspekte. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich konform genutzt und verändert werden kann.
Altlasten und Bodenbeschaffenheit
In jedem Fall sollte ein Blick in das Altlastenverzeichnis geworfen werden. In diesem Verzeichnis werden Grundstücke erfasst, die potenziell mit Schadstoffen belastet sind. Käufer sollten sicherstellen, dass das Grundstück frei von solchen Altlasten ist, da deren Beseitigung sehr teuer werden kann.
Wichtig ist auch die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks, denn auch geologische Aspekte können wichtig sein. Falls das Grundstück z. B. auf einem Hang liegt, sollte geprüft werden, ob besondere Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind. Ein Bodengutachten wäre hier hilfreich.
Baulicher Zustand und Sachmängelhaftung
Im Idealfall liegt ein Immobiliengutachten bereits vor. Falls nicht, sollte eine Untersuchung auf Mängel vor Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Für eine gründliche Untersuchung sollte ein Gutachter hinzugezogen werden, um etwaige Baumängel oder Instandsetzungsbedarf festzustellen.
Die Sachmängelhaftung gilt nur eingeschränkt bei Immobilienkäufen. Meist wird die Immobilie „gekauft wie gesehen“ und der Verkäufer schließt Haftung für Sachmängel aus. Der Käufer sollte daher alle sichtbaren Mängel vorab genau prüfen und im Zweifel juristisch absichern.
Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags - ein wichtiger Punkt im Immobilienrecht
Das bedeutendste Dokument bei einem Hausverkauf ist immer der Kaufvertrag, der die Bedingungen der Übertragung des Eigentums regelt. Daher sollten beide Parteien hierbei nichts dem Zufall überlassen und in jeden Fall einen Makler oder einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht zu Rate ziehen.
Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden, damit er wirksam ist. Der Notar fungiert als neutraler Vermittler und stellt sicher, dass beide Parteien den Vertragsinhalt verstehen.
Der Inhalt des Kaufvertrags sollte Informationen über den Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabezeitpunkt, Haftung und eventuelle Lastenfreistellung enthalten.
Zahlung: Üblicherweise erfolgt die Zahlung auf ein Notaranderkonto erst, wenn der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen hat. Auf ein Notaranderkonto bezahlt der Käufer den Kaufpreis und der Notar gibt es für den Verkäufer erst dann frei, wenn die Eigentumsübertragung und der Grundbucheintrag vollzogen ist.
Auflassung und Eigentumsumschreibung
Auflassung: Die Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang und erfolgt vor dem Notar. Die Eintragung im Grundbuch kann erst nach der Auflassung stattfinden.
Eigentumsumschreibung: Nach der Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller Vertragsbedingungen wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Grunderwerbsteuer und andere Nebenkosten
Grunderwerbsteuer
Diese Steuer fällt beim Immobilienkauf an und variiert je nach Bundesland. Sie beträgt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Die Notarkosten und Grundbuchgebühren sind ebenfalls Teil der Nebenkosten. Sie machen insgesamt etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises aus.
Maklerprovision
Falls ein Makler involviert ist, fällt eine Provision an, die sich je nach Region und Vereinbarung zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises bewegen kann. Seit Dezember 2020 wird die Provision bei Wohnimmobilienkäufen meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Spekulationssteuer
Bei der Spekulationssteuer handelt es sich dabei um eine Steuer auf den Gewinn, der bei einem Verkauf von Grundstücken oder Immobilien erzielt wird, wenn diese innerhalb einer bestimmten Frist (10 Jahre) nach dem Erwerb wieder verkauft werden. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Kaufpreis und dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers.
Baulasten und andere öffentliche Lasten
Im Baulastenverzeichnis sind Verpflichtungen des Grundstückseigentümers eingetragen, die nicht im Grundbuch stehen, wie etwa Abstandsflächen oder Stellplatzverpflichtungen.
Zu den weitere öffentliche Lasten zählen z. B. Erschließungskosten für Straßen oder Kanäle. Der Käufer sollte prüfen, ob noch nicht bezahlte Erschließungskosten bestehen, die nach dem Kauf zu seinen Lasten gehen könnten.
Energieausweis
Es besteht die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Bei Kauf und Vermietung muss der Verkäufer oder Vermieter einen Energieausweis vorlegen. Der Ausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und zeigt den potenziellen Energieverbrauch auf.
Ein niedriger Energiebedarf bedeutet geringere Heizkosten. Der Käufer sollte auf eine gute Energieeffizienz achten, um langfristig Energiekosten zu sparen.
Wohn- und Nutzungsrechte Dritter
Nießbrauchrechte
Ein Nießbrauchrecht erlaubt es einer anderen Person, die Immobilie zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Besteht ein solches Recht, ist der Käufer daran gebunden.
Wohnrecht
Falls jemand ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, kann dies die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers erheblich einschränken.
Mietverhältnisse
Falls die Immobilie vermietet ist, geht das Mietverhältnis automatisch auf den Käufer über. Es gelten die Rechte und Pflichten des Mietrechts, die Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Versicherungen für die Immobilie
Wohngebäudeversicherung: Nach dem Kauf sollte der Käufer eine Wohngebäudeversicherung abschließen, um die Immobilie gegen Schäden wie Feuer, Wasser und Sturm zu schützen. In der Regel geht die bestehende Versicherung des Verkäufers auf den Käufer über, bis dieser eine eigene Police abgeschlossen hat.
Elementarschadenversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden durch Naturereignisse wie Hochwasser, Erdrutsch oder Starkregen ab und ist vor allem in risikoreichen Gebieten ratsam.
Sonderfälle im Immobilienrecht: Denkmalschutz und Erbbaurecht
Denkmalschutz
Der Denkmalschutz in Deutschland ist nicht in einem Bundesgesetz, sondern in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer festgelegt. Es gibt daher sechzehn verschiedene Denkmalschutzgesetze, die festlegen, welche Voraussetzungen Immobilienobjekte erfüllen müssen, um als „denkmalschutzwürdig“ eingestuft zu werden Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, sind bauliche Veränderungen nur eingeschränkt und nach Genehmigung möglich. Es können zudem bestimmte Auflagen bestehen.
Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht handelt es sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Hier sollte die Dauer des Erbbaurechts, die Höhe des Erbbauzinses und die Möglichkeit einer Verlängerung oder Ablösung geprüft werden. Das Erbpachtgrundstück wird dabei meist über einen Zeitraum von 50 bis 99 Jahren gepachtet. Pachtgeber sind dabei Gemeinden, Stiftungen oder Kirchen, in seltenen Fällen aber auch Privatpersonen. Für das Nutzungsrecht des Grundstücks zahlt der Pächter eine monatliche oder jährliche Pacht, den sogenannten Erbpacht- oder Erbbauzins.
Zusammenfassung „Immobilienrecht beim Hauskauf“
Der Kauf einer Immobilie ist eine komplexe Entscheidung, bei der viele rechtliche Aspekte eine Rolle spielen. Besonders das Grundbuch, der Kaufvertrag und potenzielle Altlasten sollten genau geprüft werden, um spätere Probleme zu vermeiden. Der Notar ist ein wichtiger Partner in diesem Prozess, jedoch empfiehlt es sich oft, zusätzlich einen Anwalt für Immobilienrecht hinzuzuziehen.
Quelle: Tipps24-Netzwerk - HR
Foto: Pixabay / CCO Public Domain / geralt